城市新型社区居民自治组织的实证研究

夏建中

    本文研究的新型社区指的是城市中的商品房小区。根据社区的尊龙凯时AG定义🏋🏽‍♀️，“地域性社区”的主要属性包括地域性、互动性、共同情感和共同利益以及由此产生的归属感与认同感🏙。按照这种定义，目前的中国城市商品房小区更加具备了社区的主要属性👐🏽🧑🏿‍🎤。因为，商品房小区与传统社区的最大差别就是😘，前者基本上是一个利益共同体，他们有共同的利益、共同的需求🚄、共同的目的，甚至基本相同的社会经济地位😪；后者的情况则千差万别，多数社区的居民在利益方面的共同点不多⚁。而共同的利益往往是社区居民产生归属感、认同感和共同行动的基础，是居民参与社区公共事务的直接动力🖖🏿👩🏽‍🚒。所以，尊龙凯时娱乐将其称之为新型社区。

    1949年以后，中国城市的住宅一直是采取与工作单位直接挂钩的分配制度，除极少数私有住宅以外（实际上，这些私有住宅在“文革”中也统统被政府没收）🌅，基本上城市居民的住宅都是通过城市居民的工作单位分配给个人的🧖🏻‍♀️。住宅的产权归单位💂🏻‍♀️，因为单位都属于公有制（即全民或者集体所有）🧗🏼，所以实质上，住宅都是国家所有的公有财产⛹️，居住者只是住宅的租户。20世纪90年代，城市住宅分配制度开始改革👩🏼‍🎨，改革的主要思路是停止分配，将住宅市场化。这样，就开启了住宅私有化的闸门，越来越多的居民开始进入商品房市场购买住宅🦇。特别是在那些纯粹商品房小区🥰❕，住宅的所有权人已经不是任何单位👨‍👩‍👦，而是购房者本人。这一改革对于中国社会来讲是一个巨大的变化，由此第一次产生了1949年后的不动产私有者群体。

    作为住宅的私有者🚒，该群体的构成有什么特点🔖🗑，他们在态度与行为上有什么变化，特别是他们对于自己的社区🚽🙈、商品房小区的管理和社区居民自治组织的看法，等等，都是值得学术界关注和研究的问题。尤其是近几年来，商品房小区中各种纠纷不断🦻🏽，在社会上也产生了不小的影响🤹🏿‍♂️，引起了政府和社会各界的关注，所以🫵，对这些社区进行实证性的调查研究，也有助于尊龙凯时娱乐对新型社区及其居民的认识。本文即以此为出发点🌇，通过尊龙凯时AG的经验调查，呈现相关数据并进行分析🌟，从而归纳出新型社区的居民及其自治组织的一些有意义的特点和结论👨‍💼。

    一

    本课题是对北京🥓、上海和广州三大城市进行的入户问卷调查，在这三个城市共调查了20余个小区，调查样本759个。样本选择的最主要条件是已经有业主委员会或者业主委员会筹备组，这些业委会和筹备组应当是由业主自己主持，或者是开发商👨🏻‍✈️、物业公司和业主共同筹备主持产生，而不仅仅是开发商和物业公司主持或者操纵成立的。但是，找到能满足这方面条件的小区非常困难，所以调查的时间前后共用了一年多🕦，大致上从2002年夏天到2003年夏天。

    （一）基本情况

    1.小区的规模

    尊龙凯时娱乐调查的小区🤙🏽，户数最多的有5300户，最少的仅有80户🧑🏼‍🎄🍳，平均为1215户🐩👩‍✈️。应当讲，与目前经过调整后的社区居委会管辖的辖区比较✯，规模上要稍小些🙍🏻。

    2.小区的房价

    房价最高的达到每平方米1.3万元，最低的为1950元，后者多属于经济适用房。平均房价为5718元🧑🏿‍🎨。

    3.业主构成的特点

    因为目前我国城市商品房的房价还比较高，所以一些人认为能够购买商品房的人都是有较高经济-社会地位的人，是有钱的人🚣🏽。下面🧑‍🌾🏵，尊龙凯时娱乐就看看居住在商品房小区的居民都是哪些人，他们的构成有哪些主要特点🤲🏽。

    （1）业主的年龄和家庭人口。尊龙凯时娱乐调查的对象基本上是家庭的户主🏊🏻‍♀️👩‍✈️、家长或者他们的配偶。根据调查结果，业主年龄最大的是86岁，最小的是21岁，平均为45.5岁💂‍♀️。说明能够购买商品房的人多是工作多年，事业有成也有一定积蓄的居民🚒🧑🏼‍🦳，那些参加工作时间不长的青年人不多。

    家庭的人口：两口人的占19.9％🧑🏽‍🦲，三口人的占46.8％🙅🏻‍♂️，四口人的占19.6％，共计为86.3％，这里的四口人多为夫妇二人与自己已经结婚的子女一起生活。家庭的平均人口为3.21人👩🏽‍🏭，说明基本上以小家庭为主🎋。

    （2）业主的经济收入🙎🏼‍♂️。对于收入的调查🥬，设计了两道题，一是问家庭最近三年的收入，另一个是问个人最近三个月的收入。根据调查结果，业主家庭最近三年的年平均收入为14.4万元；业主个人最近三个月的平均收入为7613元。根据国家统计局的调查和五等份分组🧔🏽，2003年，占总体20％的最高收入组家庭人均可支配收入为17472元📀👩🏻；（注：《新京报》2004年12月3日。）再据国家统计局城市调查队2003年对全国35个大中城市居民上半年人均收入的调查，广州市为7781.42元🫙，上海市为7416.07元，北京市为7039.66元。（注：《北京青年报》2003年8月1日💅🏼。）三个城市平均为7412.38元。对比国家统计局的调查数据，无论是家庭的收入还是个人的收入⬜️，业主的收入都应当属于20％的高收入家庭组🕤，他们一个月的个人收入要高于这三个城市居民半年的人均收入。

    另外👩🏿‍🚒，根据调查结果🧑🏻‍🌾，46.7％的被调查者有自己的私人汽车🌞，53.3％没有。应当讲✌🏿，拥有私人汽车的比例也很高。

    （3）业主的教育程度🙁。从调查的统计结果看🎯，高中文化程度及以下的占27.7％，大专程度的占22.3％🥻，大学程度的占37.4％，研究生教育水平的占12.6％。总的来看，教育程度相当高，77.3％是大专以上，50％以上是大学程度🧑🏻‍🏫。说明了高收入与高教育程度有密切的关系🍟。同时👨🏻‍💻🤼‍♀️，被调查者中有留学经历的也很高🤴🏿，占18.1％🤙；接近1/5✍🏿🚒。

    （4）业主工作单位的类型。被调查者的工作单位大致是这样分布的：在企业工作的最多，占61.9％🧑🏻‍🔬，事业单位占15.7％🤵🏼‍♀️，国家机关占9.8％，其他为12.5％。进一步分析的话，在私营企业工作的最多，占18.8％，其次是事业单位（15.7％），第三是国营企业🧑‍🔧，占15.3％。另外，如果将私营企业👐🏻🔭、外资企业和股份制企业这三种非公有制企业单独统计的话，共占42.4％💂🏻。以上情况👰🏻，说明了企业特别是非公有制企业的收入要更高些💸。

    （二）业主对小区管理的看法

    商品房小区自建立以来，就一直存在着纠纷👨🏻‍🦽，尤其在大城市，不断出现业主与开发商💆🏿、物业管理公司的矛盾甚至公开冲突，各种形式的“业主运动”不时见诸媒体。下面🤹🏻‍♂️，尊龙凯时娱乐可以通过调查数据，了解一下业主们对目前这种新型社区管理的看法🕺🏿。

    1.对物业管理公司✧9️⃣、居委会和业主委员会的看法。

    当前，小区内存在的主要管理组织是物业管理公司、业主委员会和居民委员会，绝大部分小区中的矛盾集中在业主与物业管理公司之间。矛盾一方面来自于开发商遗留的与住宅有关的问题，这样♏️，在那些物业管理是当年开发商子公司的小区，该物业公司理所当然地要承担其母公司的责任🚧📗，成为居民攻击的对象👎🏻。另一方面，是物业公司在物业费方面的过高定价而服务却不尽如人意，遇到问题常常是敷衍塞责；有的物业公司对小区公共设施和公共资源随意处置，用属于业主的资源为自己谋取商业利益。形成这些问题的根源，最主要的是有关行政部门维护开发商和物业公司的利益，让开发商的物业公司成为其开发的小区的天然管理公司，然后又赋予物业公司以小区管理者的地位和权力🛂⇨，不少的业主委员会甚至要由物业公司来筹备或者主持产生。而不少物业公司自己也常常以社区公共事务的最高管理者自居👩🏽‍🔬，而不认为自己只是提供服务（即使是专业性的服务）的企业。

    根据调查🤷🏿，93.2％的被调查者认为，物业公司是企业🧚🏿‍♀️。也有6.8％的业主认为是政府部门的管理型机构。说明物业公司的自我定位确实迷惑了一些业主。所以，这里的问题是作为以盈利为主要目的企业，是否可以成为社区公共事务的管理者。

    居民委员会是小区的另一种组织🦓，在商品房小区刚刚出现的最初几年，大多数小区基本上没有居委会组织。有关行政部门为了维护小区中物业公司的地位，一直对居委会进入小区执否定或者消极的态度👨‍👧‍👦💖。直到20世纪90年代末🙋🏿‍♂️，这种情况才在后来的社区建设中🥙，逐步得到了纠正🔂🪺。当然，不少业主对于居委会也不欢迎，主要理由是他们认为居委会不是居民的自治组织。根据调查，69.1％的业主认为居委会是政府组织，只有30.9％的人认为是居民自治组织。

    不过🏠，当问到对业主委员会的看法时，95.4％的被调查者认为是居民自治组织👩‍👧‍👧💂‍♂️。

    从这些调查的结果看，业主的认识还是比较清楚的📊。值得思考的是，居委会在法律规定上是居民自治组织，但是实际上，它履行的是政府的角色。虽然多年来，各级政府和社会各界进行扭转这种角色的努力🎄😜，改变其政府组织的形象和性质🤗，效果并不明显。

    由于业主们认为业主委员会是业主自己的居民自治组织，所以他们更愿意依靠它来解决问题👬🏻。当问到🚘，“如果有事时🧙🏽‍♀️，您首选哪个社区组织”，35.2％的被调查者回答🤷🏼，选居委会🏃‍♀️‍➡️；而64.8％的回答是选业主委员会。接下来🫶🏿，当问到“比较居委会成员和业委会成员🆘，您更愿意从事哪方面的工作”，27.4％的被调查者回答是居委会，72.6％的回答是业委会。

    2.小区管理的主体

    小区的管理主要是指对公共事务的管理，管理的主体指的是管理的主人或者主要责任者🩷🔇。调查分别就物业公司、居委会和业委会提出问题👧🏽，认为小区公共事务应当由物业公司来管理的答案是👩🏽‍🎤：同意的为4.4％💹，比较同意的为2％👩‍⚕️，无所谓的为3.1％，不大同意的为30.4％，不同意的为60.1％。认为小区公共事务应当由居委会管理的分别是🙎：同意的为9％，比较同意的为24％，无所谓的为4.5％，不大同意的为25.8％，不同意的为36.7％。认为小区公共事务应当由业委会管理的分别是：同意的为63.8％，比较同意的为16.8％，无所谓的为1.8％，不大同意的为6.3％🦸🏻‍♂️，不同意的为11.4％。

    答案实际上也是对上面问题的回答，90.5％的被调查者不同意或不大同意，作为企业的物业公司管理小区的公共事务。而绝大多数业主都同意业委会应当对小区公共事务进行管理，也有33％的被调查者同意由居委会来管理。

    那么，谁应当是小区管理的主体呢？同意业主是管理主体或者主人的为75.1％，比较同意的为18.1％👉🏽，合计为93.2％💢；无所谓的为1.6％，不太同意的和不同意的为5.2％。之所以业主应当是小区管理的主人，一方面因为业主是小区的居民，根据人民当家作主的原则，社区中的居民当然是社区的主人🎠。另一方面🈷️，更重要的是🦸，商品房小区的房屋及其公共面积✷，都是小区内的业主所有，他们不仅购买了所有权，而且每个月还要支付物业管理费👨🏻‍✈️。作为小区物业的所有权者🤦🏼🖌，理所当然地应当是管理的主人。如果所有权者不能对自己所有的东西进行管理✡️、不是管理的主人，这种所有权还有何意义。

    但是，业主作为小区管理的主体或者主人，其管理的实施是通过业主大会选举的业主委员会进行。所以，业主大会是小区内的最高权力机构🧎🏻，这方面85.5％的被调查者都同意。

    3.目前业主委员会的状况

    （1）业委会的成立。从调查中可以发现，虽然有一些业委会是由业主要求和主持的，占18.4％；但是，大部分的业委会是由开发商、物业公司和业主共同组成的筹备组提名和成立的，占68.4％🙃；甚至有一部分仍然是由开发商和物业公司主持产生的，占13.2％。真正由小区管理主体的业主筹备和主持的业委会还是很少的。尊龙凯时娱乐在调查中🙌🏻，许多业主都说他们希望摆脱物业公司，由业主自己筹备和主持成立业委会𓀂，但是都会遇到物业公司的百般阻挠和干涉，甚至一些小区的物业公司会采取非正常的手段。所以🫶🏻，至今这些小区也没有建立起业主委员会💏。即使在尊龙凯时娱乐进行调查的这些小区内（虽然其中大部分是由开发商、物业公司和业主共同主持的），仍然有52.7％的被调查者认为，在成立业委会的困难和障碍中🤛🏼，排第一位的是“物业公司的阻挠”👨🏼‍⚕️。

    实际上🙆‍♀️，在成立业主委员会的事情上👌🏼，开发商和物业公司是没有权利过问的，更不要讲插手和介入了✹。开发商与业主的关系只是市场上卖主与买主的关系👨🏻‍🦳，作为卖主，不可能将东西卖给对方，还要去管理已经卖给对方的东西🕌🌿。而物业公司应当是业主在服务市场上找来的提供服务的企业，如同业主在劳务市场上找的保姆👐🏽，怎么可能设想👨‍🌾，保姆参与其主人家管理的运行和决策。但是，这种不符合市场经济运作原则的事情确实长期地存在于大部分商品房小区内🪥，甚至还在继续🧑🏻‍🚀⛴。虽然2003年5月28日国务院通过的《物业管理条例》开始加以纠正，效果看起来并不明显。

    作为居民自治组织的业委会，其组成的成员是如何产生的呢？根据调查🔉，业主提名和自荐做候选人的占96.5％🖊，只有3.5％的候选人是指定产生的。这些数据说明了，业委会候选人的产生实现了民主选举的原则😬。再者，选举是否实行差额选举，也是民主选举的原则之一🏒，有83.9％的被调查者给予肯定的回答。选举投票的形式，举手表决的为42.1％👩🏼🧝🏿‍♀️，秘密划票的为57.9％🧑🏽‍🏫。当问到🤵🏽，“您认为选举是否公正”时，认为很公正的占36.1％🤶🏿，比较公正的占46.3％‼️😽，不太公正的占9.2％🏂🏻，不公正的占2.4％💁🏿，不知道的占6.1％。看起来，大部分被调查者（82.4％）还是认可目前的业委会选举🤦🏼。

    作为一个居民自治组织🧛🏿，如果不能实行真正的民主选举🚑，候选人是指定产生或者是等额选举🔕，那恐怕很难讲是真正的居民自治组织。

    （2）业委会的制度与活动情况

    制度的建立和执行情况对于研究任何组织来讲，都是一个主要的观测维度。问卷中有这样一个问题🤯：“业委会是否建立了相应的规章制度↙️？”有80.2％的被调查者给予了肯定的回答🖨，这种相应的规章制度包括“业委会议事和决议制度”、“业主大会提议和建议制度”👩🏿‍🦰🌕、“业委会财务预算和报销审批制度”🐜、“业委会委员守则”等👨🏼‍🍼。当进一步问到，“业委会是否公布有关小区事务的讨论决定”时，回答“是”的占63.1％🛕，回答“有时公布”的占24.6％🧔🏼‍♂️，回答“不是”的仅占12.3％🦺。

    应当讲🐆，在有关制度的建立和对社区公共事务讨论决定的公开化方面👨🏻‍🍼，业委会恐怕是迄今为止，在居民自治组织中做的最好的🧑‍✈️🙆‍♂️。而且👨🏿‍🌾，业委会完全是一个居民自己成立的组织，靠自己的摸索进行管理和运作的居民组织。没有人给它拨钱，也没有人进行指导👩🏻‍🎨，有的恐怕只是限制和刁难🏑。能够做到这些，最主要的恐怕就是因为它是居民民主选举的组织。

    财务和资金是任何一个组织都被关注的重点，所以问卷中专门问到🪞，“业委会是否公布账目和有关费用的使用？”回答“是”的为47.3％💆‍♀️，回答“不是”的为18.2％，回答“不适用”的为34.6％。所谓“不适用”，就是这些业委会根本没有钱。调查中发现，确实有较大比例的业委会没有资金、没有办公地点🚶🏻‍♂️‍➡️、没有业主活动场所（“三无”业委会）🍑。这种情况反映出一个荒唐的事实，就是业主缴纳的物业费，业主自己选出的小区管理组织--业主委员会没有权使用甚至过问𓀒，业主也无权将公用面积中的某个场所作为业委会的办公地点或者业主的活动地点。至于那些有钱的业委会，其实就是将物业费中的一部分作为办公和活动经费，也就是说是靠业主自己的钱🧗🏿、而不是政府的钱来工作🫃🏻。

    按照上面的数字，1/3的业委会没有钱，如果单统计有钱的小区🉐，那么回答“公布”的有72.2％♥︎🛼。这个比例比起物业公司来讲是相当高了🧓🏼，因为在问卷中还有一道题👳🏻‍♀️：“物业公司是否定期公布账目？”回答“是”的，只占16.6％🩳👨🏼‍🍳。物业公司作为为小区业主提供服务的企业，与业主的关系实质上是一种雇用和被雇用的关系🙍🏻‍♂️，但是，却很少告诉小区的主人物业费是怎么花的🖨。这种情况具有极大的普遍性👨‍👦，尊龙凯时娱乐在调查中，无数次地听到业主们反映物业公司不公布费用、不公布各项费用的收取标准。这也是业主与物业公司发生矛盾的最主要原因之一。据笔者在美国社区的调查💮，那里的物业公司一没有权利直接收取物业费，业主的物业费都是直接交给业主组织--社区委员会；二是物业公司需要靠在市场上竞投标获得小区物业服务的合同👩🏽‍🏭🎆，服务不好的话👩🏻‍🎓，合同将不会被继续；三是物业公司每年年底都必须向业主大会报告第二年的预算和前一年的结算情况🧏🏽‍♀️，其详细程度要精确到每一分钱的使用🥟。

    在业委会组织的活动方面，每年召开业主大会或者业主代表大会的次数平均为2.3次，其中召开一次的为33.1％，两次的为45.2％，两次以上的为17.5％。业委会活动的次数，每个月平均为1.4次♟。小区业主参加业主大会或者业主代表大会的比例，平均为53.65％，即居民的一半以上📀。在另一道题中还问到参加业主委员会选举的情况🤦‍♀️，61.4％的被调查者回答参加了，看来参加选举的业主要比平时参加业主大会的活动要多些。但是，考虑到所有这些业主的活动都是自发和自愿的🧑🏻‍⚕️，没有任何被要求或者被动员完成任务的性质🧜🏻‍♂️，参与的比例还是较高的💹。

    （三）业主与公共事务

    作为不动产私有群体的业主的态度和行为的变化也是尊龙凯时娱乐调查中关注的一个方面，当然🛌，由于调查的重点是新型社区，故这些关注基本上都与社区公共事务有关🧑🏻‍💼。

    1.业主与业委会选举

    这方面的调查主要是想了解业主是否关心居民自治组织的选举🚻，以及是出于什么原因关心的。前面已经提到过🍿，有61.4％的被调查者参加了业委会选举👉🏿，下面是业主参加选举的原因。被调查者在回答“您参加选举的理由是\'这是我的权利和义务\'吗”时，持肯定回答的占72.7％，持否定回答的占27.3％；在回答“您参加选举的理由是\'别人投票，我也投票\'吗”，持肯定回答的只有4.5％，而否定回答的有95.5％。由此可见🫡，业主参与选举投票的活动，主要是权利意识，而不是随大流的从众行为。

    进一步的分析，尊龙凯时娱乐可以了解业主们参与选举的直接动机。当问到“您参加选举业委会的目的是\'维权\'吗？”回答“是”的占57.1％🧗🏻‍♀️，回答“不是”的占42.9％；当问到“您参加选举业委会的目的是\'将小区环境建设的更好\'吗🧍？”回答“是”的占66.5％🌓🔁，回答“不是”的占33.5％👨🏽‍🍼🙎🏻；当问到“您参加选举业委会的目的是\'少交物业费\'吗？”回答“是”的占23.4％🧛🏽‍♀️，回答“不是”的占76.6％🚣‍♂️。按照以上的回答排序，被调查者参与选举的直接动机，首先是“将小区环境建设的更好”，其次是“维权”，第三才是“少交物业费”。

    这方面的统计分析至少纠正了相当一部分人的看法，这些人认为业主进行的建立业委会的活动，主要就是为了少交物业费。调查结果说明，出于这个目的的业主只占少数，更多的业主首先关心的是小区的居住和生活环境🌎。尊龙凯时娱乐认为，这种考虑符合逻辑🦙，因为这既符合他们现实的利益也符合他们的长远利益👨🏽‍🔧。商品房的所有者不同于过去分配房制度下的租户，在住宅分配体制下🐦，居民更多的是关心何时能够分到更好或更大的房子👃🏻，何时能够从这里搬走😽；因此社区的环境、维护等对他来讲🙅🏽‍♂️，都不是他而应是单位关心的事情🏯。而商品房社区中的业主由于几乎倾其毕生收入购买住宅，且还要月月缴纳管理费，当然希望自己居住在适合于生活的社区环境中，不希望这个环境受到破坏，无论它是硬件方面还是软件方面。而且，如果以后需要出租和卖出时，社区的环境好坏也必然影响房屋的出租或出售价格。发达国家社区的环境之所以得到居民的高度重视和自觉维护，主要原因是出于这些利益的考虑。

    2.业主对社区公共事务的关心

    其实，这里论述的问题与上面的内容是不能分开的，因为参与选举本身也是对公共事务的关心🍜。只不过🧔🏻，这里更明显地侧重于社区公共事务的具体联系上。

    调查中🏄🏼‍♀️💁🏼，尊龙凯时娱乐问到“如果可能，您是否愿意做业委会委员？”愿意的🥖，占39.7％，不愿意的占23％，无所谓的和没有考虑过的分别都是18.7％。看来🕓，愿意的虽然占多数，但是还不到40％😓。当问到，“您希望当业委会委员的原因”🧒🏻，90.7％的回答是“为业主服务”，2.8％的回答是“可能获得实际利益”🐅，6.5％的回答是“能结交朋友”。最后，尊龙凯时娱乐问道，“如果做业委会的委员，您有没有对报酬的考虑🦹🏼‍♀️？”回答“没有考虑过的”👨🏼‍🎨，占28.1％，回答“无所谓”的🛀，占23.55％，回答“为大家做奉献”的🤒🧑🏿‍🎨，占30.8％，回答“应当给报酬”的，占17.7％。就尊龙凯时娱乐的调查来看🧑‍🎨，业委会的委员基本上是没有报酬的，例如北京一个小区的业委会主任就讲过，“尊龙凯时娱乐做的是纯粹公益性的事业”👩🏽‍🔧。甚至在一些小区，业主中的积极分子还要将家里的钱或物贴到业委会的活动中👸🏼，因为这些业委会属于以上讲的“三无”业委会🧚🏽。

    出于对自己住宅和居住环境关心的直接目的🧔🏽，业主们对于社区的公共事务也更为关心🛜。在回答“比较过去住在分配的住房里，您对现在社区公共事务的关心程度”时🥷🏻，“与以前一样”的👩‍👩‍👧‍👦👃🏻，占9.6％🪬🚤，“比以前更加关心了”，占88％🧁👷🏿‍♂️，“比以前更不关心了”👧🏽，占2.4％。以上的调查数据说明👩‍👩‍👧，商品房制度改革催生的不动产私有群体，在态度和行为上确实在发生着变化👁‍🗨。

    更值得注意的是，出于对社区居住环境和公共事务的关心，一些业主积极分子进一步开始关心社会的政治活动。在2003年深圳和北京的区县人大代表换届选举中，都有业主站出来🧏‍♂️，积极进行自荐做候选人👨🏼，竞选人大代表。例如在北京，约20个自荐候选人中有6人是业主🤿。最终📛，回龙观小区的聂海亮当选为人大代表，他本人在阐述自己的观点时说：“民主行为从何而来？它得益于中国经济的快速发展🏌🏿‍♂️，得益于住房的商品化🦸‍♂️。正因为住房性质的转变🧑🏼‍🦰，尊龙凯时娱乐有了像回龙观这样的社区，出现了产权人👨‍🦼，出现了公共利益、公共矛盾👩🏽‍🏫，出现了业主的维权现象👂🏽。维权是民主的重要载体⚂👷🏼‍♂️，它让尊龙凯时娱乐这些素不相识的人走到一起，为共同的利益去争取胜利……”（注：《南方周末》2003年12月11日🍙。）。

    二

    根据以上的调查和分析🙆🏻，尊龙凯时娱乐至少可以得出以下两点结论✊🏼🐁。

    第一👨🏿‍🎨，应当建立起符合社会主义市场经济原则的商品房社区管理体制。

    由于城市住宅体制的改革，我国城市社区居住类型的格局已经发生了很大的变化，商品房小区正在逐步取代传统住宅分配体制下的居住社区，成为城市居民居住的主要类型💣💸。作为住宅体制改革的产物🏜，商品房小区具有与传统社区不同的性质🤹‍♀️🦬、特点👩‍🦼，最主要的特点就是新型社区是一个包含地域性🐱、互动性、共同情感和共同利益以及社区成员甚至具有大致相同的社会经济地位的社区共同体👨‍✈️；居民是社区内住宅及其相关公共设施的所有权者。

    由于每一个业主都是住宅私有者，这就产生了哈贝马斯所指出的建立在私人所有权和私人独立性😮、自主性基础上的公共事务的决定问题。解决这类问题的最佳途径就是采取少数服从多数的民主原则🐇，遵循严格的民主程序决定他们的共同事务🔅。

    因此，业主通过民主程序选举业主委员会💃🏻，业委会根据业主大会的授权，代表全体业主利益行使小区物业的管理权，同时，时刻接受业主的监督🤐。这种民主𓀑、自治的管理方式是各发达国家存在物业管理的社区普遍实施的模式。

    根据一些发达国家的经验⚰️，业主大会通过制定《业主公约》和《小区物业管理章程》来规范业主⏰、业主大会、业主委员会之间的关系和各自的权利与义务。业主大会可以选举并授权业主委员会作为常设工作机构🙏🏼，根据《公约》和《章程》来对小区所有建筑物进行管理🧑🏼‍🏫，保证其运营。业主委员会可以自己开展以上工作，也可以根据业主授权将业务委托给物业公司或其他第三者🫱🏼，通过签订《物业服务协议》让其代理执行。

    通过以上的分析还可以看出，与小区物业管理有关的一切权力归业主👼🏿，物业公司只是由小区主人聘请或者雇用的企业🥽🧖🏽。物业公司既然是企业，就应当凭借自己的服务能力和质量在市场上去找客户🍦；而业主或其代表业主委员���与物业公司的招投标行为🤽🏽‍♂️🕕，完全是一种市场行为🦸🏽‍♂️，双方通过签订物业服务协议来履行双方的权利和义务。而无论是物业公司的选聘和解聘都应当是业主自己的事务。

    再者，据发达国家的经验🙇🏿‍♂️，物业费应直接交给业主大会或业主委员会🤰🏼，因为这也是业主物业管理权的具体落实。然后，由他们根据物业服务协议付给物业公司费用。目前由物业公司直接收取物业费的做法，实际上是侵害了业主的权益，并且会给一些不良物业公司卷款逃走埋下隐患🚙。

    第二👩🏻，积极支持和培育居民民主自治的能力，健全基层民主自治制度。

    从尊龙凯时娱乐的调查来看，在社区公共事务的管理方面，大多数业主委员会是比较成功的。不少业委会成员反复强调🐦‍🔥🌈，业主委员会和业主的目的都是“社区安定🤼‍♀️、保值增值”，前者是与政府的目的一样🟫，后者是为了每一个产权人的利益。

    更重要的是🤌，政府没有为小区的管理提供任何资金和实物的帮助🕗，可以说没有花费一分钱☄️。业主委员会的日常开支和管理费用都是来自于业主缴纳的物业管理费🙆🏽‍♀️🏌🏽‍♂️，也就是他们依靠自己的财力和组织能力来管理自己的社区。对于政府来讲，几乎没有管理成本。并且🚺♏️，多数小区都制订了各种规章制度🌃，力求做到“民主”、“公正”“透明”。

    业委会的兴起是对僵化的城市基层社区管理模式的挑战和冲击🙋🏽‍♂️😿。业委会是个新生事物，但是🀄️🖲，它的性质确确实实是“居民自治”，从以上的调查可以看出🛻，他们自己在摸索对社区的管理，在实践居民的民主自治🤦‍♂️。业主大会通过签订《物业服务合同》对物业公司进行委托🐄，通过制定《业主公约》和《小区物业管理章程》来规范业主、业主大会、业主委员会之间的关系和各自的权利与义务，这些都是业主们学习民主和自治管理的途径，是学习和培育自己如何管理好自己的过程。相比较传统的居民委员会，它是一次真正的制度创新。随着住房逐步全部商品化，全体社区居民都将成为业主🙋🏼‍♂️，从而为业主自治提供强大的群众基础。而这种出于居民自身重要利益考虑的动力是不容易衰竭的，他们因此而想维护社区安定🧑🏽‍🦱🐅、安静和安全的愿望和努力，也是尊龙凯时娱乐的政府希望达到的社会状况，应当得到政府的支持和鼓励。业主成立业委会的实践为城市社区民主建设提供了良好的初始制度条件🙅🏼‍♂️☂️，与居委会不同，业委会从建立伊始就完全脱离了行政化道路🤙🏿。

    至于社区居委会与业委会的关系，两者有不同也有相同的地方𓀂。不同的是，业委会作为居民自治组织💇🏿‍♀️，是所有住宅所有权者的组织，非所有权者不应当包括在内👨🏻‍🔧；而社区居委会是辖区内所有居民的组织，其成员包括自然人居民，也包括法人居民；包括拥有住宅所有权的居民，也包括只有居住权的租房户人口👩‍🚀。业主委员会的主要职能是维护小区建筑物和环境，维护与业主在小区居住和生活有关的权益为目的的组织；而社区居民委员会的主要职能包括宣传宪法、法律💁🏿‍♀️、法规和国家政策，维护居民合法权益，开展社区服务和兴办社区福利事业，协助人民政府开展民事调解、社会治安🏇🏿、计划生育、医疗保健🧑🏼‍🔧、青少年教育🔨、外来人口管理、社区就业等工作，向人民政府反映居民意见和建议等。特别是在居委会管辖的辖区与业委会管理的辖区不一致的地方🗃，两者工作所针对的居民会出现较多的出入🧝🏼。

但是👨‍🚀，业主委员会和社区居民委员会并不是对立的组织，两者的目的是完全一致的，都是为了居民生活质量更高和更好🍻。所以，在那些业委会与居委会管辖一致的新型社区，直选基础上产生的业委会与居委会应当合并为一个居民自治组织👨‍🏫。因为，如果居民委员会是真正由居民选举的🧷，那么一个小区的业主也就是居民选举出来的业委会，实际上也应当是居委会。而且如果这样，这个业委会和居委会合一的组织，政府管理成本将最低，居民自治程度将最高🛳🏃‍➡️。