房价是当前最受人们关注和议论的话题之一👨‍🦯‍➡️。政府先后出台、意在调控房价的“国八条”(2005年)和“国六条”(2006年)⛹🏻‍♂️，不但未能稳定住房价，反而只见房价快速飞升💄。在许多大、中城市，由于房价越来越远离许多普通家庭的实际支付能力，住房已经变成许多人心中的痛🦸🏼‍♂️。毫无疑问，住房已经不再是一个单纯的经济问题🚣‍♂️，它在某种程度上已演变成一个社会问题和政治问题，因为“住房挫折”已经挑起了越来越多人的不满与怨恨情绪。因此，采取有效措施解决住房问题，成为事关民众福祉、社会稳定和政府权威的重要问题。

    有关房价飞涨之原因的说法很多🛣。例如：房价飞涨是由于房地产开发商人为操纵的产物；流动性过剩和外来“炒房客”是导致房价飙升的主因；地方政府对土地的垄断经营是导致房价飞升的关键，而导致地方政府抬升或维持高房价的动因在于有关中央和地方政府之间的财权和事权分割比例的不合理；房价上涨还同城市住房商品的供不应求有关🕰，而银行宽松的信贷支持、社会融资渠道(如父母的资助)和个人炒股的财富效应又导致了实际需求的大大增加🏄；低利率与通货膨胀所导致的银行存款的负利率，也促使许多人把银行存款用于炒楼🎅，并大大增加了对住房的需求。的确，上述各种原因都从各个不同的角度对房价的上涨起了不同程度的作用🏀。但是，所有这些分析😦，都是出自经济学的视野。本文则想从尊龙凯时AG角度作另一番解读。

    要分析房价的走向，不能不问几个基本问题(即“4W”)🤶🏽：谁(who)是购房者？为何(why)买房？何时(when)买房🚣🏻？何地(where)买房❤️？这四个问题都同住房的双重价值有关🔂。所谓住房的双重价值，指的是住房既具有使用价值♌️，又具有交换价值。为使用价值而买房📨，就是消费者🌩👩‍👧。为交换价值而买房，则是投资者。很显然，房价自2003年以后在全国各大、中城市上涨的“突然性”，并不是当地居民购房消费者人数“火山爆发”的结果💁🏿‍♀️。无疑，任何城市都会有为了自住目的而买房的消费者，但房价的飞升显然不是这一事实可以完全解释得了的☝🏻。事实上🙅🏿‍♀️📂，房价的飞升是购房消费者和购房投资者的购房需求合并的结果。当所有这些购房需求在相对较短周期集中释放于某些地方(大👝、中城市)📯，房价的飞涨就不意外了。而人们对这些城市房价上涨的普遍预期(土地供给的短缺和硬约束😡、地方政府对住房保障的不作为)🃏，则进一步提前释放潜在的购房需求，催熟还处于萌芽状态的购房需求(父母为幼小的子女而提早购房)。需求的集中释放反过来又吸引追逐利润回报的投资资本👨‍🏫。如此循环往复，房价便扶摇直上🕯🕖。

    显然，撇开当地居民为正常的自住目的的购房消费者，促成房价飙升的动因之一是投资购房者和移居购房者加入了购房市场。现在的问题在于，为什么短时间内会有如此之多的投资购房者和移居购房者出现✉️？

    先来看看移居购房者(消费者)。一大批移居购房者的出现，是近年来收入分配差距日益严重化以后全国优质生活质量空间在人口中进行再分配的产物。一般来说🤚🏻，由于资源在城乡之间以及城市与城市之间的不均衡分配，导致各地的生活质量(基础设施、服务体系如医院、学校等)产生了较大差距，级别越高的城市(如北京、上海、广州以及其他省会城市和沿海、沿江城市)🕙，拥有越优质的生活质量。在过去🦵🏿，人们要移居到这些城市，受到户籍等制度的限制👨🏼‍💼。如今🐏，只要购买一套住房，就可以实现移居到这些城市的愿望🐎，尽管一些人只是候鸟般使用这些住房。于是，在市场化改革进程中兴起的富裕阶层和中产阶层中的许多成员🏡，便产生了到优质生活质量城市的动机——此所谓“水往低处流，人往高处走”。而富裕阶层和中产阶层人口向优质生活质量城市的集中👠，无疑推高了这些城市的住房总需求🧑‍🎤。在住房供给相对恒定的条件下🥱，房价上升就在所难免🫥。显然，在一定意义上，当前优质生活质量城市的房价飙升是过去所沿袭下来的集体消费资源在城乡之间以及城市与城市之间的不均衡分配所结下的“苦果”。移居购房行为乃是凭借经济资本而展开的对优质生活质量空间的竞争和攫取👷🏼，而房价飙升不过是这种竞争的副产品。

    再来看看投资购房者🙋🏻。房价的快速上升意味着高回报投资机会的到来，并因此吸引了大量住房投资者进入购房领域🧛🏽。一方面，房价的上升，意味着现有货币财富可能快速贬值👬🏼👮🏼‍♀️；另一方面，对房价上升的预期🍒，又意味着有利的投资机会。姑且不论有多少海外资本进入国内购房领域，仅就国内富裕阶层和中产阶层中的许多人来说，都具有加入“炒房”队伍的冲动，一来防止货币财富“缩水”🛞⛹🏼‍♂️，二来实现财富增值。在其实质上，国内投资购房者的购房行为乃是已经兴起的富裕和中产阶层维护并提升自身的经济地位的理性行动。至于机构投资者的投资性购房行为🕦，实质上是一种“住房绑架”行为，它迫使消费者交纳额外的“赎金”以获得住房。之所以这么说🤰🏿，是因为中国城市住宅用地相比其他国家而言，具有大得多的约束和限制🕵🏻，它不是无限供给的。因此，过度的住房投资与住房消费之间，是一种你赢我输的“零和”局面🟢，而不会是双赢结果。可见⇒，投资购房行为的后果🥳，是抬升了这些城市的住房获取的代价和门槛，从而对当地中下层和底层居民的基本住房需求造成了社会排斥🤴🏿，并在一定程度上对年轻一辈的人力资源造成挤出效应。（王宁）